Bouwkundige keuring: wat er wél in staat en wat niet

U laat een woning keuren, u krijgt een rapport vol bouwdelen en bedragen, en een half jaar later blijkt de meterkast onveilig en de riolering verstopt. Dat is geen slechte keuring. Dat is een keuring die precies heeft gedaan wat ze moest doen — en die u iets anders liet verwachten dan wat er in het formulier staat.

In Nederland bestaat één genormeerd keuringsformulier: het Model Bouwkundig Rapport van NHG. Het noemt zestien bouwdelen bij naam. Elektra, cv-installatie, leidingwerk en riolering staan er niet bij. Wat er wél in staat, wordt visueel en niet-destructief beoordeeld — als momentopname.

Er is één genormeerd model, en het komt van de hypotheekkant

Niet van de bouw, maar van de financiering. Voor een lening met Nationale Hypotheek Garantie moet u een bouwkundig rapport laten opmaken als uit het taxatierapport één van drie dingen blijkt: er is achterstallig onderhoud dat snel hersteld moet worden, er is meer bouwkundig onderzoek nodig, of de bouwkundige toestand van de woning is slecht. De vuistregel die taxateurs daarbij hanteren: herstelkosten boven 10 procent van de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

Dat maakt het model tot de enige vaste maat die er is. Een keuring die u uit eigen beweging bestelt, is aan geen enkel formulier gebonden — twee bureaus mogen twee verschillende dingen leveren en allebei „bouwkundige keuring" op de factuur zetten. Het NHG-model is dus geen maximum, maar het is wel de enige ondergrens die ergens is opgeschreven.

De zestien bouwdelen die het model bij naam noemt

Het formulier kent twee lijsten. De eerste geldt voor het hele gebouw, de tweede wordt per bouwlaag ingevuld — kelder, begane grond, verdieping, zolder. Samen achttien regels, waarvan twee „diversen" heten: zestien bouwdelen met een naam.

Bron: NHG, Model Bouwkundig Rapport, bijlage 3 bij de Voorwaarden en Normen 2025-1, geldig vanaf 1 januari 2025. Twee regels — A.6 en B.6 — heten „diversen" en staan hier niet in de tabel; daar horen grote kostenposten thuis die nergens anders passen.

Twee van die zestien verdienen een waarschuwing, omdat hun naam ruimer klinkt dan hun inhoud. Brandveiligheid (A.4) kent in het programma van eisen precies één maatregel: tempex verwijderen. En sanitair (B.4) wordt alleen een post „indien een bruikbare voorziening geheel ontbreekt" — dus geen beoordeling van de staat van uw badkamer, maar een controle of er überhaupt één is.

Wat er niet in staat: alle installaties

De rechterkolom hierboven is de kern van dit artikel. Het model noemt geen elektrische installatie, geen cv-installatie, geen leidingwerk voor gas of water en geen riolering. Ook isolatie en asbest komen er niet in voor: het eerste hoort bij het energielabel, het tweede bij de asbestinventarisatie, en beide zijn losse trajecten met eigen regels.

Dat dit geen theoretisch verschil is, laat een uitspraak van De Geschillencommissie zien. Een koopster meldde na de overdracht vijf gebreken: verdraaide aders in de meterkast met zes groepen op vier automaten, een riolering die vanaf dag één verstopt zat, een ongeïsoleerde rookgasafvoer die de badkamer beschadigde, een niet herkende enkelsteens keukenmuur en een dakherstel dat drie keer zo duur uitviel als geraamd. De commissie wees de klacht af.

Drie van die vijf punten — elektra, riolering en de rookgasafvoer — betreffen gewerken die in het model helemaal niet voorkomen. De teleurstelling ontstond niet bij een slechte inspectie, maar bij een verwachting die het formulier nooit heeft gedekt.

Waarom „visueel en niet-destructief" meer uitsluit dan het klinkt

Diezelfde uitspraak bevat de beste omschrijving van de opdracht die er in het Nederlands bestaat: „De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname." (De Geschillencommissie, 18 februari 2025, zaaknummer 653874/743799.)

Elk woord daarin sluit iets uit. Globaal betekent: geen volledige opname van elk onderdeel. Niet-destructief betekent: geen tegel eraf, geen plint los, geen leiding open — dus ook geen zicht op wat daarachter zit. Visueel betekent: geen meting, geen beproeving. En momentopname betekent: de staat op die ene ochtend, bij dat weer, met die meubels op die plek. Een visuele inspectie van een woning levert dus een goed beeld van wat zichtbaar is, en per definitie geen beeld van de rest.

Voor uw bezichtiging volgt daar iets praktisch uit: wat u zelf onbereikbaar maakt, blijft onbeoordeeld. Een dichtgetimmerd kruipluik, een volgestouwde meterkast, een zolder waar geen ladder staat — dat zijn geen details, dat zijn de plekken waar de duurste posten zitten. Vraag de verkopende makelaar vooraf of de kruipruimte open kan en of de zolder bereikbaar is. Dat kost één telefoontje en is de goedkoopste verbetering van een keuring die er bestaat.

Hoe u het rapport leest: drie kostenkolommen, twee vallen

Het model kent drie soorten kosten, en ze betekenen niet hetzelfde.

Alle bedragen gelden inclusief btw en zijn gebaseerd op aannemersprijzen, niet op doe-het-zelfwerk. Uitgangspunt is bovendien herstel, niet complete vervanging — en dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken.

Daarin zitten twee vallen. De eerste is de aanname van doorwerken: bij een woning die u nog bewoont, of waar de fasering afhangt van andere partijen, klopt die niet. De tweede is groter en staat er letterlijk: de kosten van stut-, sloop- en steigerwerk en de kosten van vervolgschade worden niet in de kostenindicaties opgenomen. Bij een gevelherstel of een dakpost is de steiger geen bijkomstigheid — die verschijnt alleen niet in de kolom waar u naar kijkt.

Bouwkundige keuring voor of na het bod?

Dat hoeft niet vooraf, en sinds 2018 is dat expliciet geregeld. Het standaard model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning — opgesteld door NVM, VBO, VastgoedPRO, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond — bevat sinds 1 februari 2018 de ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring, tegenwoordig artikel 15.1 onder c. U tekent dan eerst en kunt ontbinden als het rapport tegenvalt.

Twee dingen daarbij. De voorwaarde is geen dwingend recht: partijen mogen afwijken, en in een gespannen markt wordt u gevraagd haar te schrappen. Doet u dat, dan verliest u de ontbindingsmogelijkheid — de wettelijke aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken blijft wel bestaan. En „behoorlijk gedocumenteerd" ontbinden betekent: een kopie van het rapport inclusief het kostenoverzicht voor direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud naar de verkoper of diens makelaar.

Daarnaast ligt er uw eigen onderzoeksplicht, de tegenhanger van de mededelingsplicht van de verkoper (artikel 7:17 BW). Een rapport is daarvoor het praktische bewijs dat u die plicht serieus hebt genomen — ook als er gebreken in staan.

Wanneer aanvullend onderzoek nodig is

De keuring is geen eindpunt maar een zeef. Drie uitkomsten sturen bijna altijd door naar een apart onderzoek, en twee daarvan staan letterlijk in het model.

• Scheefstand of scheurvorming bij de fundering — het programma van eisen schrijft daar voor dat de oorzaak door een deskundige moet worden onderzocht. Wat dat betekent bij een aankoop, staat in funderingsproblemen bij het kopen van een huis.
• Zwam of aangetast hout — bestrijding moet volgens een door een deskundige opgemaakt rapport gebeuren. De vindplaats is vaak de vochtige kruipruimte.
• Bouwjaar vóór 1994 — asbest valt buiten de keuring en heeft een eigen traject. Welke bouwdelen in welk tijdvak in aanmerking komen, staat in asbest herkennen bij het kopen van een huis.

Zo verhoudt briven zich hiertoe

briven leidt uit openbare gegevens, luchtfoto's en uw eigen stukken een beoordeling per bouwdeel af, met een betrouwbaarheidsniveau erbij. Dat gebeurt vóór de bezichtiging en op afstand — het is dus het omgekeerde van een keuring: breed waar de keuring diep gaat, en zonder de plek zelf te zien.

Daarmee is het geen vervanging en ook geen tweede mening. Het is de stap ervoor: met welke vragen, welke bouwdelen en welk budget u de bezichtiging in gaat, en of de aanvullende opdracht die u de keurder geeft de juiste onderdelen noemt. Dat de installaties buiten het formulier vallen, weet u dan al voordat het rapport op tafel ligt. briven gaat binnenkort in Nederland van start; tot die tijd kunt u zich op de wachtlijst zetten.

Veelgestelde vragen