Kaufnebenkosten beim Hauskauf: was wirklich auf den Kaufpreis kommt

Kaufnebenkosten beim Hauskauf gehören für die meisten Käuferinnen und Käufer zu den am meisten unterschätzten Kostenblöcken. Sie kommen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis hinzu, sind vertraglich fest terminiert und müssen in aller Regel aus dem eigenen Eigenkapital gestemmt werden. Wer die genaue Höhe erst beim Notartermin erfährt, gerät schnell in eine ungeplante Finanzierungslücke. Dieser Ratgeber zeigt, woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ausfällt, wer welchen Posten zahlt und wann die einzelnen Beträge fällig werden. Eine schnelle Orientierung liefert der Weg, um Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland zu ermitteln. Der zweite – und für die Budgetplanung oft wichtigere – Teil dieses Textes zeigt allerdings, warum die eigentliche Kostenüberraschung beim Hauskauf selten in den Kaufnebenkosten steckt, sondern im baulichen Zustand der Immobilie.

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf liegen typischerweise bei 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), den Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 Prozent) und – falls ein Makler beteiligt ist – der Maklercourtage (bis rund 3,57 Prozent). Mitfinanzieren lassen sie sich in der Regel nicht.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf wirklich?

Kaufnebenkosten beim Hauskauf liegen in Deutschland typischerweise bei 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises – zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie. Diese Spanne setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – der Maklercourtage. Wie hoch die Kaufnebenkosten in Ihrem konkreten Fall ausfallen, hängt vor allem vom Bundesland und davon ab, ob und wie die Maklercourtage vertraglich aufgeteilt wird. Die folgenden Abschnitte erklären die drei Bestandteile einzeln – inklusive der Frage, wer sie zahlt und wann sie fällig werden.

Was gehört zu den Kaufnebenkosten?

Zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf zählen drei Positionen, die unabhängig voneinander anfallen:

Grunderwerbsteuer (GrESt): eine einmalige Steuer, die das Finanzamt nach jedem Immobilienkauf erhebt. Der Steuersatz wird von jedem Bundesland selbst festgelegt und reicht aktuell von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Notar- und Grundbuchkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, zudem fallen Gebühren für den Grundbucheintrag und die Auflassungsvormerkung an – eine vorläufige Sicherung Ihres Eigentumsanspruchs im Grundbuch, bevor die endgültige Umschreibung erfolgt. Zusammen liegen diese Kosten bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises; die Höhe richtet sich nach der gesetzlichen Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Maklercourtage: Ist ein Makler am Verkauf beteiligt, wird marktüblich eine Provision von insgesamt rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer fällig. Seit der Maklerrechtsreform 2020 ist deren Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer nicht mehr frei verhandelbar, sondern gesetzlich gedeckelt: Ihr Käuferanteil darf höchstens die Hälfte der Gesamtprovision betragen (§ 656d BGB).

Die folgende Übersicht fasst die drei Bestandteile zusammen:

Grunderwerbsteuer: warum der Satz je Bundesland so unterschiedlich ist

Die Grunderwerbsteuer ist die einzige der drei Kaufnebenkosten-Positionen, deren Höhe direkt vom Bundesland abhängt, in dem die Immobilie liegt – nicht vom Wohnort der Käuferin oder des Käufers. Die Sätze reichen von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Die Sätze sind nicht in Stein gemeißelt: Bremen erhöhte den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent, Sachsen bereits zum 1. Januar 2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent. Thüringen ging den umgekehrten Weg und senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent. Solche Änderungen zeigen: Wer den aktuellen Satz für sein Bundesland kennen will, sollte sich nicht auf ältere Übersichten verlassen, sondern den Stand zum Zeitpunkt des Notartermins prüfen.

Wer zahlt die Kaufnebenkosten – und was ist verhandelbar?

In der Praxis trägt die Käuferseite die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten vollständig. Bei der Maklercourtage gilt seit der Maklerrechtsreform 2020 eine klare gesetzliche Regelung, wenn Sie als Privatperson ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen (§ 656b BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler und wälzt die Provision ganz oder teilweise auf Sie als Käufer ab, darf Ihr Anteil höchstens die Hälfte der Gesamtprovision betragen – und Sie müssen erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit), schreibt § 656c BGB sogar eine zwingende Halbteilung vor; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Ein wichtiger Unterschied zur Wohnungsmiete: Das dortige Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt ihn allein – gilt beim Immobilienkauf so nicht, dafür aber die beschriebene hälftige Kostenteilung. Frei verhandelbar bleibt nur, ob überhaupt ein Makler eingeschaltet wird und wie hoch die Gesamtprovision insgesamt ausfällt (marktüblich rund 3,57 Prozent) – nicht mehr, wie die Kosten zwischen den Parteien aufgeteilt werden.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Die drei Kaufnebenkosten-Positionen werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig, in einer festen Reihenfolge:

1. Notar- und Grundbuchkosten werden unmittelbar nach dem Notartermin fällig, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist.
2. Grunderwerbsteuer: Nach der Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt, das daraufhin den Steuerbescheid ausstellt. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und nur mit dieser Bescheinigung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.
3. Maklercourtage: wird meist vertraglich an die Schlüsselübergabe gekoppelt und damit in der Regel zuletzt fällig.

Diese Reihenfolge ist mehr als eine Formalität: Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer verzögert sich die Grundbuchumschreibung – und damit auch der Zeitpunkt, an dem Sie rechtlich als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen sind.

Warum Sie die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren können

Banken finanzieren beim Immobilienkauf üblicherweise nur einen Teil des Kaufpreises über den sogenannten Beleihungswert – vereinfacht gesagt den Wert, den die Bank der Immobilie als Kreditsicherheit beimisst. Die Kaufnebenkosten fließen in diese Berechnung in der Regel nicht ein. In der Praxis bedeutet das: Sie müssen die Kaufnebenkosten zusätzlich zum Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufbringen.

Wer diesen Posten bei der Finanzierungsplanung übersieht, steht am Tag des Notartermins vor einer Finanzierungslücke – denn Notarkosten und oft auch ein Teil der Grunderwerbsteuer werden kurzfristig fällig, unabhängig davon, ob das restliche Eigenkapital bereits verplant ist. Kaufnebenkosten gehören deshalb von Anfang an in die Eigenkapitalplanung, nicht in die Kreditsumme.

Der Teil, der wirklich teuer wird: Bauzustand statt Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten haben einen entscheidenden Vorteil: Sie sind kalkulierbar. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklercourtage lassen sich vor dem Notartermin exakt beziffern, weil die Sätze und Gebührentabellen bekannt sind. Ganz anders sieht es beim baulichen Zustand der Immobilie aus – und genau hier entstehen beim Hauskauf regelmäßig die größeren, unkalkulierten Kosten.

Ein Beispiel aus der Praxis verdeutlicht die Größenordnung – als grobe Richtgröße mit Bandbreiten, da die realen Kosten immer vom Einzelfall abhängen: Bei einem Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr zwischen 1960 und 1980, kosten drei zentrale Gewerke zusammen bereits deutlich mehr, als viele Käuferinnen und Käufer einplanen:

• Heizungstausch inklusive Wärmepumpe: 30.000 bis rund 50.000 Euro, je nach Ausgangslage. Darin enthalten: eine Luft-Wasser-Wärmepumpe inklusive Einbau, hydraulischem Abgleich und Pufferspeicher (25.000–40.000 Euro), der Rückbau eines vorhandenen Öltanks (1.500–4.000 Euro, entfällt bei Gasheizung) sowie – je nach Bestand – der Austausch zu kleiner Heizkörper (3.000–8.000 Euro). Wichtig im unsanierten Altbau: Vor dem Einbau sollte ein Heizlastnachweis nach DIN EN 12831 klären, ob die vorhandenen Heizflächen und die Vorlauftemperatur überhaupt zur Wärmepumpe passen – sonst läuft die Anlage ineffizient, und die erhofften Einsparungen bleiben aus.
• Elektrik-Komplettsanierung (Neuverkabelung): 15.000 bis 25.000 Euro, im Mittel rund 18.500 Euro als Orientierungswert.
• Bad-Komplettsanierung: 15.000 bis 25.000 Euro. Die untere Spanne gilt nur für ein kleines Bad ohne Grundrissänderung; wird parallel zu Heizung und Elektrik saniert, wird meist bis auf den Rohbau zurückgebaut, was die Kosten in Richtung der oberen Spanne treibt.

Zusammen liegen allein diese drei Gewerke damit real bei rund 63.500 bis 93.500 Euro (Elektrik hier mit dem genannten Mittelwert von 18.500 Euro angesetzt; bei voller Elektrik-Bandbreite verschiebt sich die Spanne auf rund 60.000 bis 100.000 Euro).

Kommen weitere Gewerke wie Dach, Fassade und Fenster hinzu, wird es noch einmal deutlich teurer: Diese drei Positionen allein schlagen realistisch mit 95.000 bis 180.000 Euro zu Buche. Zusammen mit den drei Gewerken oben ergibt das eine erweiterte Teilsanierung von rund 158.500 bis 273.500 Euro – ausdrücklich keine vollständige Sanierung. Eine echte Vollsanierung desselben 140-Quadratmeter-Einfamilienhauses – inklusive Statik, Innenausbau, Dämmung nach aktuellem Standard und allen weiteren Gewerken – liegt realistisch bei 250.000 bis 450.000 Euro, umgerechnet etwa 1.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. Dass sich beide Spannen überschneiden, ist kein Widerspruch: Ausstattungsniveau, Region und Handwerkerauslastung wirken sich stärker aus als der reine Umfang. Die vollständige Aufschlüsselung aller Gewerke finden Sie im Ratgeber Sanierungskosten Altbau.

Zwei weitere Punkte gehören zur ehrlichen Einordnung dieser Zahlen: Für den Einbau einer Wärmepumpe gibt es über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) aktuell eine Grundförderung von rund 30 Prozent, zuzüglich möglicher Boni (Klimageschwindigkeits-, Einkommens- und Effizienzbonus, in Summe gedeckelt). Wichtig: Gefördert wird nicht die gesamte Rechnungssumme, sondern nur ein gedeckelter Betrag an förderfähigen Kosten pro Wohneinheit – die tatsächliche Entlastung liegt deshalb deutlich unter 30 Prozent der Gesamtkosten, wenn die Anlage teurer wird. Fördersätze, Deckel und Voraussetzungen ändern sich regelmäßig; prüfen Sie den Stand vor der Planung (Stand: September 2026). Umgekehrt verschärfen Baujahre zwischen 1960 und 1980 ein anderes Risiko: In diesem Zeitraum kommen Schadstoffe wie Asbest, Mineralwolle (KMF), verbaut vor Juni 1996, und PCB überdurchschnittlich häufig vor – ab Juni 1996 waren nur noch unbedenkliche Produkte mit RAL-Gütezeichen zulässig. Der Rückbau ist in jedem Fall Sache von Fachbetrieben, nie Eigenleistung: Asbest darf nur von Fachbetrieben mit Sachkundenachweis nach TRGS 519 zurückgebaut werden, für alte Mineralwolle gilt TRGS 521, für PCB die PCB-Richtlinie beziehungsweise TRGS 524. Wird ein Schadstoff gefunden, kann die fachgerechte Sanierung zusätzlich 10.000 bis 30.000 Euro kosten.

Der Vergleich zeigt: Schon ein Teil-Sanierungsstau in dieser Größenordnung kann den kompletten eingeplanten Kaufnebenkosten-Puffer übersteigen – und trifft Käuferinnen und Käufer oft erst nach dem Notartermin, wenn Mängel offensichtlich werden, die vorher nicht erkannt wurden. Deshalb lohnt sich eine unabhängige Prüfung des Bauzustands, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird: Ein Gebäudecheck vor dem Notartermin gibt eine erste Einschätzung, und wer wissen möchte, mit welchen Kosten ein Baugutachter zu Buche schlägt, findet die Antwort im Ratgeber Baugutachterkosten beim Hauskauf. Wer den möglichen Sanierungsstau für eine konkrete Immobilie eigenständig durchdenken möchte, kann das zusätzlich mit dem Sanierungskosten-Rechner tun.

Kaufnebenkosten bei der Eigentumswohnung

Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung (ETW) fallen dieselben Kaufnebenkosten-Arten an: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage – die Sätze und Regeln unterscheiden sich nicht vom Hauskauf.

Zusätzlich lohnt sich bei der Eigentumswohnung ein Blick in drei Unterlagen, die keine Kaufnebenkosten sind, aber über künftige finanzielle Belastungen entscheiden: die Teilungserklärung (sie regelt unter anderem, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist), die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der aktuelle Stand der Instandhaltungsrücklage. Ist die Rücklage niedrig oder stehen größere Sanierungen am Gemeinschaftseigentum an, drohen Sonderumlagen – zusätzliche Kosten, die nicht in den klassischen Kaufnebenkosten enthalten sind, aber ähnlich überraschend zuschlagen können wie ein unentdeckter Sanierungsstau beim Haus. Welche Unterlagen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung konkret prüfen sollten, erklärt der Ratgeber Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen prüfen.

So schätzen Sie den unkalkulierten Teil vor dem Notartermin ein

Die Kaufnebenkosten stehen vor der Beurkundung fest – der bauliche Zustand nicht. Genau diese Lücke schließt ein briven-Gebäudecheck: eine digitale Vorprüfung, kein Gutachten. Aus der Adresse, amtlichen Luftbildern und Katasterdaten – und, sobald Sie sie einspeisen, aus Exposé, Energieausweis und eigenen Fotos – schätzt die Methodik Baujahr und Zustand der einzelnen Gebäudeelemente ein und ordnet jeden Befund mit einem Konfidenzniveau ein. Damit sehen Sie schon vor dem Notartermin, ob Heizung, Elektrik oder Dach absehbar Geld kosten – also genau den Teil, den die 9 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten nicht abbilden. Die Einschätzung entsteht in der Regel in unter einer Stunde.

Die Grenze gehört zur Einordnung dazu: Was hinter Wänden oder unter Bodenbelägen steckt, lässt sich aus Daten nicht klären, und eine Vorprüfung ersetzt weder den Bausachverständigen vor Ort noch das Angebot eines Fachbetriebs. Sie sagt Ihnen, wo genaues Hinsehen lohnt – und ob Sie neben den Kaufnebenkosten einen Sanierungspuffer einplanen sollten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Häufige Fragen

Fazit

Kaufnebenkosten beim Hauskauf sind unangenehm, aber gut kalkulierbar: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklercourtage lassen sich vor dem Notartermin exakt beziffern. Die eigentliche finanzielle Unbekannte ist meist eine andere: der bauliche Zustand der Immobilie. Ein Sanierungsstau kann diesen Puffer schnell übersteigen: Schon drei zentrale Gewerke – Heizung, Elektrik, Bad – bewegen sich beim Beispielhaus real bei rund 63.500 bis 93.500 Euro; eine erweiterte Teilsanierung inklusive Dach, Fassade und Fenstern liegt eher bei 158.500 bis 273.500 Euro, und eine vollständige Sanierung erreicht schnell 250.000 bis 450.000 Euro. Ermitteln Sie deshalb zuerst die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland und klären Sie parallel den Bauzustand, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.